德鄰租屋

Q：我最近要結婚了，跟另一半討論起婚後的生活支出，以我們的收入來說，就算現在的房價打五折一樣也買不起，大概就是一輩子都租屋了，這也還好，我們沒有一定要買房的念頭，可是我們很擔心的是，會不會我們的薪水沒漲，但是租金卻一直漲到我們連租都租不起？那該怎麼辦？

A：

租金要一直漲不是不可能，但是發生的機率並不高，我想你不需要太擔心，況且只要做好適當的理財規劃，即使發生也比較有能力去因應。我們先來看一下歷史的情況：

從2000年開始到2012年，薪資的漲幅有限，而房價在SARS發生時跌到谷底，之後就開始一路往上漲，漲幅已經達到七成了，遠遠超過薪資的成長幅度，但是也只有房價上漲而已，租金並沒有跟著上漲，甚至薪資還有些微的漲幅，租金卻略微下跌。

同樣都是房地產，為什麼房價會飆漲，租金卻漲不動呢？其實很簡單，都是供需所決定的。租房子的人，都是需要房子，租來要用的，如果越多人需要租房子，或是市場上出租的房子減少了，租金自然就會上漲，這是很簡單的供需法則。

但是實際情況卻並非如此。民國90年，有17萬對新人結婚，到了民國101年，只剩下14萬對新人結婚，假設這十年間結婚的新人需要租房子的比例不變，那麼租房子的需求其實是減少的。相對來說，全國的住宅存量則從民國93年的730萬宅增加為民國100年的814萬宅，房屋的供給是增加的，所以需要房子的人少了，房子的供應卻增加了，出租的房子不致於供不應求，租金當然也就很難上漲了。

如果以住宅供給率來看，可能更能解釋為什麼租金過去十幾年來幾乎不漲也不跌。民國93年，全國有718萬戶，住宅存量則有730萬宅，供給率為101.64%，到了民國100年，全國增加為806萬戶，住宅存量有814萬宅，供給率為101.06%，在供給率上面幾乎是沒有變化的，而且住宅存量都略大於戶數，所以租金想要漲，真的很難。

當然，數據上好像一戶家庭剛好有一間住宅，不過其實在101年度，全國有86.31萬宅是空屋，比例高達10.6%！如果從空屋率來看，房屋其實還供過於求！其實這也是租屋和買賣房地產最大的不同點。剛剛說過，租了房子一定是拿來利用的，不管是當住宅、辦公室或店面，有實際需求才會去租房子。

但是買房子卻不見得是拿來利用的，只要有人看好房價會上漲，年初用一千萬買進，到年底用一千兩百萬賣出，在不考慮奢侈稅的情況下，買房子的人是可以完全不去利用這間房子的，不必自己住也不需要租給別人，讓房子閒置一年也無所謂，反而空置狀態更有利於脫手。

當然，也有人買房子就是拿來當成自己的住宅，但是買賣房屋比起租屋，最大的區別就是多了一個「投資需求」。只要市場上還認為房價會繼續漲，就會有人想趁早買下房子，等將來上漲了再賣掉來賺錢。市場對房地產越看好，買房子的需求就越大，房價上漲的幅度自然也越明顯。所以只要投資人對房市有興趣，房價就會因為供不應求而不斷上漲，至於會漲到什麼位置，也沒人曉得。

從供應和需求的關係就能合理解釋為什麼過去十幾年來，房租沒有太大的變化，但是房價卻一直上漲。而在少子化的現在，每年結婚的對數恐怕只會逐年減少，房地產上漲又會讓建商大量建造新房子出來，甚至有的空屋閒置太久了，屋主就算不缺錢也會拿出來出租，多少賺點收益，所以供過於求的情況很難逆轉。

這就是為什麼我建議不必太擔心未來房租會有太大幅度的上漲，除非你想去租那些供不應求的黃金地段，那就另當別論了。