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二房東轉租判5月 向二房東租屋注意哪些？

2011/11/17 - 〔自由時報記者王定傳／新北報導〕

林姓男子以月租7萬元在新北市板橋區承租一棟3層樓房屋，因皮鞋生意不如預期，林自稱是房東，將1樓及騎樓以1個月12萬元轉租給何姓女子賣小吃，何女得知後氣炸提告；板橋地院昨依詐欺取財罪判林5月徒刑，得易科罰金15萬，可上訴。

發生糾紛的房屋位於南雅夜市內，67歲的林某昨受訪時不斷喊冤，指稱承租此房已3、40年，才得到優惠租金7萬元，後來僅照當地市價轉租，南雅夜市內一個小攤位就要3萬，1樓店面也有人開到13萬，自己絕無詐欺犯意，將提出上訴；記者昨無法聯繫上何女，該店面已改為簡餐店，員工均表示不知情。

據查，林某與原房東租約從98年9月5日起至今年9月4日止，卻自98年11月間對外招租。判決書指出，20多歲的何女與其母前來看屋，林某佯稱房東，以每月12萬元出租，雙方租賃期限至今年12月31日止，明顯超過林與原房東的租約，何女簽約交付24萬元押金，並投入214萬1400元裝潢店面，去年3月10日，原房東發現後，寄發存證信函給何女，本案才爆發。

何女說，雙方簽約時，林某表示自己是所有權人，但她要求到法院公證，林卻不敢；何母則說，她花錢租屋給女兒做生意，「如果知道該屋不是林某所有，就不會承租，因為裝潢花200多萬元，將來大房東不同意轉租，那怎麼辦？」

法官指出，林某與原房東的契約中已明定不得對外轉租，還經過法院公證，後來原房東得知此事，也提告獲勝訴，顯見林確實違法轉租，更未對何女說明是二房東及不得轉租此事，明顯有詐欺意圖，故做出上述判決。

何女已對林某提出200多萬元民事求償，這部分仍在審理；林某昨天說，該房根本未回復原狀，何女家人去年12月間又換了招牌繼續做生意，自認無須再賠裝潢費用。自由時報〔記者王定傳／新北報導〕

可以向二房東承租房屋嗎？

壹、向俗稱的「二房東」承租房屋，於法並無不可；但唯一要顧慮的是，「二房東」與原房東之間的租賃契約(下稱Ａ契約)，是否有禁止轉租的約定，以免住到一半，就失去使用房屋的權利。

貳、房客若違反與原房東之間禁止轉租的約定，而擅自當起「二房東」，原房東依法是可以終止Ａ契約（民４４３條參照）；此時，第三人（次承租人）與二房東之間的租賃契約（下稱Ｂ契約）仍然有效而不受影響，但這名「二房東」已經因Ａ契約失效而失去原有的使用收益房屋之權利，繼而無權繼續將房屋交予次承租人使用收益，因而對次承租人構成違約；而次承租人亦不能以有效之Ｂ契約對抗原房東，同樣也是無權繼續占用房屋，因為Ｂ契約雖然有效，卻只能向「二房東」主張有效，而不能拿來向原房東主張有效。結局是，那名「二房東」與後來的次承租人均會失去使用房屋的權利，次承租人亦只能要求那名導致此結局的「二房東」負責。

參、所謂負責，指的是次承租人若因而受有損害，就能向那名「二房東」求償，若找不出有受到何種損害，那名「二房東」也就沒啥責任可負了，雖然他的確違反了對次承租人應盡的Ｂ契約義務。

本文摘自聯晟法網

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